Preguntas y respuestas frecuentes.

1. ¿Cuál es el plazo legal para reclamar los daños de la vivienda?

 

Si la vivienda ha sido construida antes de la entrada en vigor a la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), sea cual sea el daño, el reclamo debe realizarse dentro del plazo de los 10 años, a contar desde la emisión del Certificado Final de Obra.

Si la construcción es posterior a la entrada en vigencia de la L.O.E., los plazos será los siguientes: 10 años para reclamar los defectos graves  (por ejemplo, cimentación y estructura); 3 años si los defectos son de habitabilidad (ejemplos: grietas, humedades, malos olores, ruidos); 1 año para defectos de malos acabados y terminaciones.

Sin embargo, se puede reclamar transcurridos los plazos anteriores, por responsabilidad por incumplimiento contractual; tendrá en este caso, 15 años para reclamar, pero solo si el contratista o promotor es el que vendió la casa.

 

 

Comunidades. Zonas comunes.

En el supuestos de daños en las zonas comunes provocados por vicios y defectos constructivos, el reclamo deberá exponerse en la Junta de Propietarios al efecto de iniciar o no acciones legales en reclamación por dicho daños. Si no hay acuerdo en el sentido de iniciar los reclamos judiciales, podrá hacerlo a título individual.

 

 

Molestias por ruidos excesivos 

Los ruidos que se transmiten a través de las viviendas tienen un límite que toda edificación debe cumplir. En el caso de que superen esos límites -que son perfectamente determinables mediante pericias acústicas, puede reclamarse como daños.

 

Humedades

Las manchas de humedad que aparecen en distintas zonas de la vivienda, como techos, esquinas, armarios, paredes, sótanos, generalmente se deben a una falta de aislamiento adecuado o a deficiencias en el estudio del terreno donde se ha construido la vivienda. En estos casos también tendrá el derecho a reclamar los daños y perjuicios que provocadas por estas humedades.

 

 

 

Garantías y seguros

Existen tres clases de seguros que deben suscribir los agentes de la edificación:

  • a) seguro por un año: garantiza los defectos por acabados
  • b) seguro por tres años: garantiza los defectos de habitabilidad
  • c) seguro por 10 años: garantiza casos de que afecten a la estructura y cimentación, amenazando la ruina del inmueble.

 Responsabilidad civil de los agentes de la contrucción 

Artículo 17 de la L.O.E. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación:

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

 

Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

 

 

Documentos relevantes para estudiar las posibilidades de ganar el reclamo

-Hoja de encargo del letrado firmada en aceptación

-Solicitud de la Licencia de Obras.

-Certificado Final de Obra y/o Acta de recepción de la obra

-Proyecto de Ejecución de la edificación.

-Licencia Municipal de Obras.

-Requerimientos remitidos a los intervinientes en la construcción, en reclamación de los defectos de la construcción.

-Dictamen pericial